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  原標題：高稅費阻礙二手房真正回暖

  7月份以來，持續低迷的二手樓市出現瞭活躍的跡象，不少買傢更關註二手房，中介的客戶多起來瞭，一些買傢也開始與業主討價還價，但由於高昂的交易稅和收緊的貸款政策，導致二手房的回暖並沒有在成交量上有明顯的體現。

  二手房市場出現回暖跡象

  "現在市場出現瞭一個好的跡象，就是很多二手買傢開始問價格，甚至主動跟業主討價還價瞭。"鏈傢地產紫竹院店的一位門店經理告訴記者，雖然從成交量來看，市場並無土地貸款台南山上土地貸款明顯好轉，但買傢跟兩周前不聞不問不同，他們變得積極主動瞭，經紀人們也更多能陪購房人看房瞭。

  對此，多傢中介公司證實，不少買傢最近更積極地關註二手樓市。偉業我愛我傢市場研究部分析師孔丹說，上個月，市場還比較平淡，這周出現瞭變化，雖成交量還無明顯突破，但找房的買傢明顯多瞭，市場有活躍跡象。

  數據顯示，7月以來，二手房的日均網簽量多在300套以上，而之前的網簽量普遍在一百套左右。

  雖受一手房降價影響，使很多本有意購買二手房的買傢轉而關註一手房，但另一方面也將買傢的熱情調動起來。每逢周末很多社區又能看到經紀人帶著購房人看房的場景。

  高稅費抬高交易成本 二環小戶型掛三個月無人問津

  盡管二手市場有日趨活躍的跡象，但各大中介公司都表示，目前二手房成交量並沒有明顯的回升，而影響成交的最關鍵因素還是價格。這個價格不僅包括房東掛出的價格，還包括二手房交易中所包含的巨額稅費。

  打算將自己在崇文門附近一套45平方米一居室賣掉的李先生，就萬萬沒想到，原以為很容易賣出的低總價小戶型，卻在掛牌三個月後鮮有人問津。

  李先生告訴北京青年報記者，他這套房子是在2012年購買的，買時價格為4.5萬元/平方米，因為去年剛結婚，李先生希望能在雲林麥寮農地貸款五環外買一套兩居室，因此打算賣掉這套二手房。於是他便將這套裝修後僅住瞭一年的房子以6.5萬元的價格掛在中介，結果頭兩個月幾乎無人問津，中介經紀人找他談瞭三次，他才同意將價格下調至5.7萬元/平方米。雖然吸引瞭一些看房人，但由於這套房子未滿五年，僅營業稅一項就要繳納總房款的5.6%，營業稅也高達14.4萬元。這造成很多看房人在算過賬後都悻悻而去。中介員工也證實，目前市場上成交最好的二手房要麼是大幅降價的，要麼就是滿五年且唯一的房源。

  此外，不久前北京二手房指導價已采取動態調整。一位經紀人告訴北青報記者。由於最終稅費繳納以網簽價格--最低過戶指導價為基數，當最低過戶指導價一提高，購房人繳納稅費也將隨之提高。

  偉業我愛我傢市場研究部分析師孔丹表示，"當前二手房價格是一房一價模式，房子的樓層、建設時間、朝向不同，指導價都不相同。也就是說，一個小區的不同樓盤指導價都有差異。房價變動比較大的時候，政府就會適當調整二手房指導價。"

  這一系列的措施也讓流行於二手房買賣中的陰陽合同更難找到空間，但卻也進一步增加瞭買房人的稅費負擔。孔丹告訴記者，現在很多業主放盤價已有所松動，買賣雙方也有更多的價格談判空間，但很多買傢考慮到稅費等因素，仍不會輕易接受目前的二手樓價。

  想買房卻無法獲銀行支持

  據悉，信貸收緊也是影響二手房成交的重要原因，一中介公司相關負責人說，雖然央行明確要求支持首套購房，但各銀行對房貸的熱情並不高，一些區域出現瞭即使成交，卻也可能貸不瞭款的情況，這又進一步影響瞭市場。

  另一中介公司負責人表示，隨著市場的逐漸活躍，接下來可能會有更多的買傢積極關註二手樓市，但買傢的熱情能否轉化為實際的成交，還要看業主的定價和銀行的信貸政策等方面的變化和影響。

  根據"偉嘉安捷"統計數據顯示，繼6月房貸市場咨詢量有所上升，7月上半月北京房貸市場購房需求再呈回暖趨勢，整體咨詢量較上月環比上漲15%。剛性購房需求回流至二手房市場的現象比較明顯，但由於房貸依然偏緊，咨詢量的增加還未明顯體現在成交量上。

  "偉嘉安捷"分析師指出，自從信貸整體環境嚴格以後，京城內的房價就一直處於下降態勢。而以城郊為主的房屋下降幅度最為明顯。但同時，貸款難以獲得支持也讓交易即使出現升溫，也不能在成交量上得到體現。

  二手房大戶型成交占比僅10%

  總價較高，交易稅更高，信貸收緊等因素對於二手房尤其是大戶型二手房的影響更加明顯。據偉業我愛我傢市場研究院統計，在北京上半年的二手房交易中，55~90平方米的中等戶型成交占比最高，且相對穩定；55平方米以下的小戶型成交占比在過往的月份中逐步呈走高趨勢，而120平方米以上的大戶型，在市場成交中占比在逐步走低。在剛剛過去的6月份，二手房大戶型的占比更是跌落至10%，達到歷史最低點。

  對此，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為，在北京樓市進入階段性調整的上半年，受銀行信貸收緊的影響，市場現階段購買力所獲得的支持力度明顯偏低，在購買力不足的情況下，市場上總價低的小戶型受到成交需求迫切的剛需人群，尤其是首次置業的剛需人群的熱捧，而總價偏高的大戶型成交則相應減少。

  基於此，胡景暉表示，在上半年宏觀樓市下行、北京市場進入階段性調整的背景下，盡管央行和銀監會多次喊話支持自住型，尤其是首次置業的合理置業需求，但到目前為止在個人購房按揭貸款方面，實質性的信貸優惠依然隻聞雷聲不見雨點，這直接造成二手房回暖遇阻。目前看來，低總價、小戶型、低交易稅的二手房仍是市場的成交主力。他預計，目前北京很多區域的房價都基本跌掉瞭10%，市場再度進入到瞭一個買賣雙方的博弈期，如果信貸政策能更多支持或交易稅能有所減輕的話，二手房市場的成交復蘇將可以預期。文/本報記者 李桁

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-07/14154354091.shtml

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