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內容來自sina新聞

需求大釋放 讓利是正道

  盡管限購松綁後的第一天市場並沒有出現很大波動，但隨著下半年市場供應量的增加，開發商們會作何打算？松限對市場真的會有很大刺激嗎？記者采訪瞭眾多業內人士，他們普遍認為，松限會帶來成交量的上升，會增加市場信心的"正能量"，特別是廣佛交界一帶。但開發商趁勢漲價的可能性不大，因為信貸是制約樓價的主要因素，下半年放松的可能性不大。

  市民故事

  自2011年3月18日佛山正式實行"限購令"以來，至今已將近三年半。這段日子裡，"限購令"給市民的買房計劃帶來什麼影響？佛山樓市在市民眼裡發生瞭哪些變化？如今限購正式放寬，市民又是如何看待？讓我們聽聽這三位購房者的聲音。

  鄒志筠：

  理性看市，漲跌會有時

  說起限購前後佛山樓市的變化，沒有人比限購前夕買房，歷經房價"過山車"的鄒志筠更有發言權瞭。2011年1月，工作多年的鄒志筠在陳村買下瞭第一套屬於自己的房子，110㎡戶型，花瞭將近100萬。不巧的是，才過瞭兩個月，佛山"限購令"就出臺瞭。

  盡管樓價堅挺瞭一段時間，但當小區新樓盤出品時，他發現樓價還是跌瞭1000~2000元/㎡。"當時開發商跟我們解釋說，推出的產品戶型比較小，朝向、位置都比我那一期差，所以便宜一點，不是降價。但誰不知道這是開發商的精明之處呢。"鄒志筠回憶道。

  "阿Q精神"的他隨後安慰自己，"說不定5年後房價就會回到高點呢"，讓自己心裡好受些。沒想到僅僅2年後，鄒志筠的房子再次升價，還超過瞭當時的買入價。而到瞭今年，大環境下行，樓盤爭相促銷降價，鄒志筠的房子不意外又跌回三年前。但此時的他表示心態已經變理性瞭，"知道原來樓價會有漲有跌，不用太在乎瞭。"

  看"松限"：

  支持松限，回歸市場調節

  支持松綁限購，市場本來就有漲有跌，有自己的市場規律。限購隻是行政手段，遲早要回歸市場規律來調節。但如果取消限購，希望有輔助措施同步推出，比如提高交易成本、打擊投機需求等，保護剛需人群不受解限沖擊。

  李大山：

  限購讓我買到便宜房

  李大山是2012年3月份買的房，並且是第二套房。最令他得意的是，在他以9600元/㎡的價格拿下佛山新城一套138㎡的房子後，過沒多久房子就開始漲價，到瞭2012年5、6月份已經過萬。

  為什麼選擇在那時買下第二套房？"2010年到2011年年初，房價最高的時候，單位很多同事擔心不買就趕不上末班車，所以都在'趕潮流'買房，有兩套房的大把。"李大山回憶道，"但我不為所動，當時好地段的房價要1.2~1.3萬元/㎡，我覺得不值得。"當時李大山住在一個90年代中後期的老住宅區。

  但2011年3月限購以後，樓價逐漸松動。到瞭2012年初，業界預測房價已逐漸見底，佛山新城賣10000多元/㎡的房子已降到9000多元/㎡。"可見限購令在那時確實產生比較積極的作用。"李大山講述道。"那一年我過瞭40歲，有瞭改善生活的需求。再者我覺得限購的效應也差不多瞭，價格再降也不會降多少瞭，所以果斷入市。"由於有一定經濟基礎，雖然需要支付六成首付，但李大山沒有特別大的壓力。

  看"松限"：

  人人有改善生活的權利

  "調控需要打擊的是投機、囤儲多套房的行為，而不是一棍子打死，對於投機行為，可以通過征收房產稅來控制。至於買第二套，我認為沒什麼好限的，人人都有改善生活的權利，隻要你有經濟能力就行。"

  賀煒斌：

勞工房屋修繕貸款率利二胎年息  首付太高換房不成功

  2011年7月，在禪城區工作的賀煒斌有瞭置業打算。雖然是限購令頒發後的第5個月，但看瞭一圈房子的他發現，禪桂中心區的樓價還是處於高點，鎮街地帶卻已悄悄松動瞭。於是，他選擇瞭陳村萬科繽紛四季一套86㎡的房子，單價8000元/㎡帶裝修，比前期便宜瞭10~20%。

  在賀煒斌買下房子不久，禪桂中心區也慢慢跌價瞭。"我記得在季華東的萬科金域藍灣，從9000多元/㎡降到7800元/㎡。"好在從陳村開車去上班的地方還算方便，小區環境也不錯，賀煒斌也就沒後悔選擇陳村。直到後來調去瞭獅山上班，上班路程也增加到1個小時，疲於奔波的賀煒斌才搬回桂城老傢跟爸媽住，動起瞭買新房子的心。"希望能在桂城買套大一點的房子，小孩讀書環境也會比較好。"賀煒斌說道。

  但直到現在，賀煒斌的房子還沒買成，原因你懂的--限購。"雖然還有名額買房，但第二套首付要給6成，同時供兩套房，對我來說壓力會比較大。"賀煒斌表示。

  看"松限"：

  希望信貸也能松

  我希望可以松綁限購，這樣我換一套房的壓力不會太大。但是不知道房貸政策有沒有變，如果個人名下第二套房不限購，但首付還是要給6成的話，對我來說還是沒什麼意義。

  成交：上漲

  改善型需求得到釋放

  盡管是有條件解除限購，但在業界看來，佛山限購松綁已代表大環境向好，足以令人振奮。"這是對中央'分類調控'指示的落地執行，對市場肯定是利好的。"招商地產總經理助理冼耀強表示，"首先是成交量會有所上漲。"

  成交量上漲，源自購房需求的釋放。佛山市房地產業協會副會長駱儀克便表示，過去因名額而受限的改善型需求，預計在限購放寬後會得到一部分釋放，另外佛山350萬外來人口的置業需求也將有所消化。而從區域看，廣佛接壤處預計會有大量廣州人湧入，而地段好、讓利多的佛山中心城區也將得到更多帶動。

  合富房地產經濟研究院院長龍斌則認為，限購放寬對購房者與市場信心，都會帶來"正能量"，就連一直受制於"限購令"的二手房市場也將回暖。"在二手房市場，外地人購房比重很高，隨著外地人免交社保和納稅證明，對二手房應該是非常大的利好。"

  樓價：持穩

  趁著好環境讓利跑量才是王道

  成交量上去瞭，市場信心回歸瞭，房價會漲嗎？南海區獅山一位不願具名的開發商道出瞭許多人的擔憂："其實我們是不會輕易漲價的，但就怕限購一放松，其他開發商趁機漲價，這樣對市場反而有不好的影響。"

  對此業內表示，樓價短期內不會有大變動。"說實話，佛山目前仍處於供過於求狀態，600萬方庫存量，起碼要8到10個月才能消化掉。"駱儀克解釋稱，高庫存壓力下，開發商的當務之急是加快消化存量而非提價。

  對此龍斌亦表示贊同：趁著限購松綁的好環境，樓盤讓利跑量才是"正路"，趁機提價隻會換來市場的反感。"除非成交量增長50%，並且維持半年以上，否則價格不會有上升的動力。"

  "投資客的入市更不用擔心。"兩位業內人士均認為，供過於求之下，投資風險上升，投資客的入市意願也不會太強烈。

  信貸：緊張

  下半年信貸仍會持續縮緊

  雖然市民的購房名額增加瞭，但銀行的"水龍頭"依然緊擰著不放，這是開發商眼下最頭疼的地方，也是制約下半年樓價上漲的重要因素。

  "限購和限貸是兩碼事，雖然放松瞭限購，但是買房還是得辦按揭，第二套房的按揭成本還是高啊。"合眾地產佛山分公司總經理陳哲坦言道。而龍斌亦認為，眼下資金緊、利息高、回款慢，信貸問題對樓市的影響甚至已超過限購。"下半年信貸政策會略有好轉，但根據中央對宏觀經濟的調控，房地產信貸依然會持續緊縮。"

  相關鏈接

  佛山市住建管理局：

  松綁的六個理由

  佛山市房地產市場調控政策實施三年多以來，在促進佛山市房地產市場平穩健康發展，滿足居民住房剛性要求，抑制房地產投資投機等方面發揮瞭積極作用，達到瞭預期效果。

  一、依據中央十八屆三中全會提出的"使市場在資源配置中起決定性作用"；住建部提出"分類指導"，並明確地方政府要承擔本地區保持房地產市場平穩健康發展的責任；近期省住建廳提出"采取相關措施減少庫存規模、穩定房地產市場未來預期"的工作要求。

  二、佛山市商品之間房成交價格保持平穩的同時，出現瞭成交量萎縮，庫存量同比增加且有逐月上升的趨勢。市場去化能力下降，數據顯示，今年6月末，佛山市新建商品住房期末累計可售面積同比增長24.87%。

  三、以"傢庭"為限購對象增加瞭購房申請人的麻煩。

  四、妨礙瞭外來經商、務工人員的住房選擇，不利於吸引人才和勞動力。

  五、佛山市高明、三水等西部地區自然稟賦豐富、居住環境優越，由於受購房資格限制而得不到充分利用，更不利於該地區承接產業和人口轉移。

  六、佛山市國傢高新區、金融高新區等總部經濟的屹起，大批非本市戶籍人員被派駐到本市工作，由於受購房資格限制而不能解決工作地與居住地分離造成不便的矛盾。

  --摘自佛山市外宣辦官方微信"佛山薈"

  (整理：林舒)

  限購這三年半

  量價：均價跌回8字頭

  2011年3月限購令出臺之後，佛山房價在半年之間由堅挺到降價。購房者入市節奏放緩，成交量同比2010年下降19%，而受高端盤面市的影響，拉升瞭成交均價，由"7"字頭躍至"8"字頭，同比上浮約10%。

  2012年初，由保利、萬科等大品牌房企引領、本地中小房企跟風打響"價格戰"，讓當年的成交節節攀升。從4月份開始，月均成交在65萬㎡左右，回暖明顯。相反，均價有瞭約7%的回落，重回7字頭。

  2012年下半年起，南海桂城、千燈湖板塊，大批產品面世，吸引廣佛兩地市民置業投資，產品的質素較高也拉升瞭均價。2013年，南海區成交均達9518元/㎡，相比限購前的2010年上漲瞭13%。

  進入2014年，大環境趨緩、信貸收緊令市場觀望情緒較濃，上半年成交量同比降瞭15%。但受南海廣佛交界項目熱銷與中心城區項目降價促銷影響，上半年佛山整體成交均價仍同比上漲，為8699.38元/㎡。

  購房者：理性看房，適合再出手

  限購前，樓盤銷售中心的上門客都比較爽快，一般看一兩次房就會下定；限購後，考察三四次是傢常便飯，購房"戰線"明顯拉長瞭。

  不論剛需還是改善，購房者對價格也更為敏感。這也使得2012年初各大開發商的"價格戰"營銷策略效果顯著，不少購房者低價入市得到著數。

  同時，購房者買漲不買跌的心態突出。因為錯過瞭最優惠的時機，便在猶豫、徘徊中觀望，遲遲不出手的結果就是在高價入市，購房成本和壓力也更大。

  如今經歷瞭三年半，市民已適應瞭房價的漲和跌，能更理性地看待價格變化。同時，市民購房不再隻關註價格，而更關註品牌、產品質素、小區園林等綜合因素。

  開發商：以價換量成趨勢

  2011年前，受"70/90"政策影響，不少開發商以"雙證"模式推出大戶型住宅，迎合瞭市場需求。後來"限購令"出臺，"雙證"戶型面臨滯銷，但開發商市場信心強，叫價依然堅挺。

  2012年，開發商調整策略，主推中小戶型，並在保利、萬科等大品牌帶領下打響"價格戰"，吸引剛需一族。同時，因意識到投資需求從住宅轉向商業地產，這一年商業地產火速升溫， 部分開發商嘗到"甜頭"。

  2013年，剛需產品仍是市場主力，但商業地產因供應量太大、競爭太激烈，部分項目已經出現滯銷瞭，開發商在商業體的規劃上也會慢慢減少。

  2014年，開發商"價格戰"再度打響。雅居樂地產於3月份率先"驚喜價"入市，接著促銷潮從季華路向各鎮街蔓延。雖昨日起佛山限購放寬，但受制於信貸與庫存壓力，下半年開發商"讓利跑量"仍會繼續。

  記者觀察

  也無風雨也無晴

  佛山終於放松限購瞭！8月6日晚上，該決定在網上公佈之後，各大網站熱吧、微博、微信群均引發海量吐嘈：有的市民認為佛山放松限購在"意料之中"，但認為佛山放開限購力度不夠大；另一部分市民認為放松限購"恰逢其時"，有利於佛山樓市穩定發展；少部分市民擔心樓市泡沫會卷土重來建地貸款彰化彰化建地貸款。

  2011年3月18日，佛山市政府部門發佈《關於貫徹國務院房地產調控政策進一步促進佛山市房地產市場平穩健康發展的通知》，俗稱佛山"限購令"。

  當時，筆者給該項政策的評價是"道是無情卻有情"，認為在國務院指導下，各大地方政府出臺的"限購令"表面上是對開發商與投資客的"冷血無情"，實際上起到瞭平抑樓市泡沫、保護金融安全、讓更多城市居民降低購房成本，體現瞭對國傢、對人建融台中大里建融民負責的"大愛精神"。二年多以來，大部分城市的"限購令"起到瞭上述積極作用。

  如今，在全國幾百個城市樓市量價齊跌，樓市消費大幅萎縮，甚至威脅到中國內地諸多產業鏈的緊要關頭，幾十個城市放松或取消"限購令"也體現瞭地方政府實事求是的務實作風。

  佛山市放松限購，會使佛山五區樓市成交量適度放大，有利於改善型買傢入場，同時佛山五區有望增加稅收，土地出讓額會增加，開發商也可以借機消化庫存。可以說是有利於市場各方面的利益。

  佛山市放松限購，會不會使佛山樓市量價齊升，樓市泡沫卷土重來？不會的。原因一是由於目前佛山還有600萬平方米的存量，需要消化一段時間；原因之二是各大商業銀行放松瞭對購房貸款的發放，但是貸款利率仍居高不下，令投資客無法大舉進場。因而"佛山放松限購新政"出臺後，由於部分中、高收入群體有望入市，成交量會適度放大一些，但是"樓市泡沫"東山再起的可能性很小。因而，筆者認為佛山"放松後"樓市"也無風雨也無晴"，將平穩過渡。

  由於部分中、高收入群體有機會入場買房，一些高品質、高附加值的生態樓盤與城央大戶型地區有望獲得"喘息之機"，他們對樓價不是太敏感，但是多樓盤縮處環境、規劃水平，戶型的人性化、樓盤品牌效應等比較敏感，原來規劃超前、品質一流的樓盤將收到該部分人群的追捧。

  如果說幾年前的佛山"限購令"給樓市關上瞭"一道門"，如今則是為樓市開啟瞭一扇窗。開發商能不能抓住機遇吸引消費者入場，就要看各自的造化瞭。

  文/佛山日報記者 林舒

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/08454355472.shtml

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