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北京房租一年漲幅超德國三年 根源在高房價

  北京的房租在每年大學生畢業季都會趁機大漲一次，因為市場湧入顯而易見的新需求。但近年北京的房租已經與房價一樣，過快過高的上漲讓很多人連房子都租不起，成為越來越嚴重的社會問題。

  如果按照官方統計，今年一季度北京單套房平均租金價格已經攀升至3660元，較2008年大漲82%。舉個例子，在四環與五環之間，2011年還隻要3500元房租的兩居房，現在已經漲到7000元。但北京市民的收入增速遠遠低於這些漲幅，甚至大學生的起薪還一直在下降。根據統計，2012年北京人均可支配收入36469元，同比增長10.8%，這意味著如果一個兩口之傢單獨租房，至少要用去一個人的收入。

  調查顯示，一線城市的房租收入比已高達40%，在北京估計要到50%，如果再算上衣、食、行等民生需求，一個人的月收入基本所剩無幾，這對消費產生明顯的擠出效應，也構成瞭巨大的生存壓力。過高的房租迫使更多的人去交通便利的郊區租房，不過，正是因為城區房租驅趕的人太多，郊區租賃需求增多促使租金上揚，其漲幅遠遠高於市區。隨著基數的不斷抬高，北京房租價格進入一個敏感的平臺，如果繼續高速上漲，那麼，會有大批人無法承受。

  中國住房領域在高速發展中被扭曲瞭，房子首先且最重要的功能是居住，居住也是有關民生的生活必需品。但中國城市化的快速發展中，住房被需求帶動價格正常上漲的同時，在供給方，因為土地供應量被政府控制，而政府的土地財政依賴又激勵他們以更高的價格出售土地，因此，政府控制土地供應的行為助推瞭房價上漲。

  更重要的因素是，中國長期存在通脹以及通脹預期，住房成為保值增值的主要投資手段，刺激很多有錢人可以買走很多套，投資需求持續推高房價，又吸引瞭職業炒客。最終普通人的收入追不上房價上漲的幅度，買不起住房，越來越多的人租房居住。但很多投資人並不會將空置房拿出來出租，這形成瞭新的供求緊張。

  如果按租售比算，中國房租是偏低的，但按照房租收入比看，則是偏高的，因此，主要問題出在房價過高。依照目前北京房價大幅上漲的趨勢，如果單純的以行政手段調控房租，顯然是無法完成的任務。政府應該設法將空置住房推向市場，並增加新房的供給，但政府無動於衷。

  大多數發達國傢早已經歷城市化浪潮，在樓價穩定的同時，政府對房租市場也進行嚴格的管制，因為住房不應是投資品。如果房價過高可以租賃，但租賃價格過高人們就無法生活，隻能流落街頭，這將影響社會穩定。今年5月1日生效的德國新彰化竹塘農地貸款租房法，規定三年內租金漲幅不超過15%。而北京一年可能就會超過這個漲幅。

  房屋租賃和二手房交易領域又缺乏監管，讓整個行業呈現狂亂。比如同一間房屋可能隨著政府調控政策或市場傳聞制造的預期售價隨時變化，今天300萬元，隔天可能漲到360萬元，至於為何多出60萬元，是不需要理由的。而在租賃市場同樣如此，合同到期房東可以要求30%漲幅，不接受就走人。

  如果說，過去相比不算太高的租賃價格還能提供居所並緩沖人們的不滿的話，如今租價過高以至民間房屋二胎設定於快讓人無法承受，讓人沒有退路將會是社會的一個不穩定因素。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-12/03363250920.shtml

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