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2015樓市的第一個懸念
??對於人氣明顯“降溫”的中國樓市來說，在2014年即將收尾之際，《不動產統一登記條例》（下稱《條例》）的正式發佈，引來不同解讀——有人認為將加重官員“拋盤”的現象，也將為房產稅全面征收打好“前哨”，反腐疊加房產稅，這是不是壓垮樓市的最後一根稻草？也有人指出，《條例》的實施，將是中國內地樓市迄今為止最重磅的長效措施，低收入者、無房戶的樓市春天來瞭，而整個行業也將告別野蠻時代。
??那麼問題來瞭，即將於2015年3月1日實施的《條例》，對中國樓市究竟意味著什麼？
??為什麼要“不動產統一登記”？
??不動產統一登記的法理基礎是2007年《物權法》中關於不動產“物權法——公示公信”的規定。說白瞭，不動產物權不像其他可以移動的私人財產一樣，可以通過占有顯示“這個財產是張三的”，必銀行二胎房貸須根據登記機構登記簿的記載來確定“到底是不是張三的”。例如，不能因為張三住在某一棟房屋裡面或有該房屋的鑰匙，就認為他是這個房屋的主人，因為他很可能是房屋的租客，或僅僅是替主人臨時看守房屋的人；同樣，不能因為張三欠瞭銀行的債不還，銀行就可以將抵押房產拿去拍賣，而是需要雙方到登記機構辦理產權重新登記的手續。
??另外，不動產的產權內容遠比我們想象的要復雜。一般來說，夫妻可能共同對房屋享有產權，但其中任何一人都可以將自己的產權部分轉讓出去，而房子卻無法分割。同時，不動產的產權包含坐落、面積、朝向、層數、結構等多個自然屬性，不動產實際權利狀況分為所有權、用益物權和擔保物權等，不同的權利內容，其經濟價值土融台南麻豆土融不同。隻有通過登記，將不動產上述內容記載於登記簿上，並頒發權利證書，才可以確認不動產權利人、權利內容、權利狀態，相應的經濟價值才能明確，侵權和糾紛也就少瞭。
??所以，開展不動產統一登記，目的就在於保障不動產交易安全，保護不動產權利人的合法財產權。進一步講，有瞭不動產統一登記，尊重產權、保護產權的理念也就形成瞭。
??官員是否會“拋盤”？
??自2007年《物權法》明確“國傢對不動產實行統一登記制度”後，不動產統一登記工作一直沒有進展。新一屆政府執政以來，這一工作明顯提速：2014年設立瞭機構、發佈瞭《條例》，2014年建立統一的登記信息平臺，2017年之前完成登記並運轉信息平臺。
??而不動產統一登記完成以後，最大的效力就是不動產的信息在一個統一的平臺上集合，此前一直被大傢討論的“住房信息聯網”也就自然實現瞭。於是，很多人認為，諱莫如深的官員房產敏感問題將告別“黑洞”，而大白於天下。
??2014年3月26日，不動產登記工作第一次部際聯席會議提出不動產登記“四步走”的時間表後，有部分城市出現瞭豪宅和別墅的拋盤。於是，大傢將不動產統一登記作為“反腐利器”來看待。
??過去10年，全國房價上漲瞭2-3倍，大城市房價上漲瞭3-5倍，而大城市中心區房價上漲幅度達到驚人的8倍以上，房地產成瞭最好的財富儲藏手段。據中央巡視組反饋情況和各地整改通報，在2013年以來被巡視的21個省份中，20個省份發現瞭房地產腐敗，占比高達95%，落馬官員基本與房地產有關。
??但筆者認為《條例》不會引發官員大面積“拋盤”。
??涉房貪腐官員在公務員、國有企事業管理隊伍中的比例不大，而不動產統一登記，其目的也並非是為瞭反腐，因此《條例》並沒有出現“以人查房”內容；為瞭降低阻力，反腐充其量就是不動產統一登記的“副產品”。最後，從《條例》發佈到信息系統建設，再到運轉信息平臺，這不是一蹴而就的。
??此前媒體報道的所謂官員“拋盤”內容，很大程度上是少數中介宣傳某些物業的賣點罷瞭。當然，的確存在公務員通過親戚或信賴的朋友來賣房的現象。同時，在戶籍管理體系需要理順的情況下，也不排除一些官員通過多個身份證來買房賣房。
??房產稅的“狼”來瞭嗎？
??《條例》的另外一個影響，就是存量房產稅告別“探索的幕後”走向“實施的前臺”。如果沒有把老百姓的房子摸清楚房貸利率台南二胎年息，房產稅的征收就沒有數據和技術條件。
??中國老百姓的房屋情況太復雜，有房改房、商品房、保障房、小產權房。而且，各地產權登記標準口徑不一，信息缺失、遺漏問題很普遍，有的地方還在用手工賬。如果不進行統一登記，就無法針對存量住房征收房產稅，而且會造成不平等。《條例》所言“統一登記”就是“不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺”等四個方面的統一。
??照此，《條例》發佈和實施，意味著房產稅征收的技術障礙掃清瞭。另外，目前土地財政搞不下去瞭，國傢正在為地方政府尋找新的財源。在房地產進入存量時代的情況下，針對所有房屋全面征收房產稅無疑是成本最低的選擇。有券商研究報告測算過，針對城鎮存量房屋評估價的3%來征稅，就能替代土地財政。
??筆者認為，《條例》的發佈對中國經濟轉型、政府轉型和社會建設的影響是裡程碑式的，其中不乏為政府稅制轉型考慮，特別是房產稅征收。隨著中國城市化從快速推進向平穩轉變後（即城市化率從50%到70%），需要一次性供給並長久使用的城市公共服務設施（軌道交通、城市道路、地下管網等）基本建成，而城市房地產也將進入存量時代，即存量土地和房屋的交易，賣地財政實在是搞不下去瞭，迫切需要為地方政府尋找新的財源。
??政府提供公共服務的資金來源於公共服務享用者繳納。一般來講，因為享用瞭公共服務產品而對居民收費，很難做到“享用多少、收費多少”的數量化公平。在現代城市，地價或房價上漲與附著於其上的公共服務水平及其變化程度則密切相關。於是，征收房產稅，就成為地方政府公共服務融資和維護的基本手段，這在國際范圍內是普遍做法。
??要對存量房屋征收房產稅，要通過不動產統一登記來摸清“底數”，包括不動產數量、產權屬性、所有者歸屬、不動產面積和價格評估等；通過不動產統一登記來實現信息統一。但是，在土地國有和批租的情況下，征收房產稅本身存在法理上的爭論。
??而且，從《條例》發佈到開展不動產統一登記，再到征收房產稅，需要很長的時間，涉及立法、評估、范圍、稅收豁免等多個事項和環節，目前還未進入立法程序，房產稅的開征不是很快就能實現的。即便征收房產稅，也會有稅收豁免的存在，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數。這其中，也涉及到戶籍制度的問題，比如為瞭增加免稅面積而增加傢庭人口數，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內，房產稅征收效果很難確保。
??此外，對於存量的小產權房，如果要征稅，就要評估其價格、確定其合法性，這與國傢一直宣稱的小產權房“不合法”矛盾；如果不征稅，那麼對於其他征稅的商品住房是不公平的，而且會造成“懲罰守法者，獎勵違法者”的實際結果。因此，除瞭不動產統一登記之外，房產稅的征收也涉及到戶籍制度、土地制度改革等問題，這也不是短期內可以解決的問題。
??“以人查房”為何沒有進入《條例》？
??此次“以人查房”沒有進入《條例》，似乎會讓反腐效果大打折扣。事實上，這是對《條例》的誤讀。
??不動產統一登記是為瞭保護居民的不動產所有權，維護不動產交易雙方的正當利益。在不動產登記信息系統的使用上，“以房查人”也是國際慣例。具體來說，不管是申請貸款、清償債務，還是產權過戶、不動產入股，這些正常的、涉及不動產交易的活動，都要先查一下，這宗不動產到底是不是申請人的，這才能確保交易的合法性和交易雙的方權益。
??而《條例》全文35條沒有提到“以人查房”。試想，誰都可以查詢別人的房子，先不談隱私問題，關鍵是沒有瞭規則，市場經濟不就亂瞭嗎？這與不動產統一登記的初衷背道而馳。
??如果將來不動產信息系統可以用來查詢某個人名下有多少套房子，就會給老百姓帶來很多顧慮。那麼，在對居民的不動產進行統一登記的過程中，阻力會很大，登記的信息也可能不會很全面，甚至也不排除作假的可能性，不動產統一登記也可能會流於形式。
??事實上，在2014年3月份的征求意見稿中，“以人查房”的表述明確被提及。而且，現實早已倒逼“以人查房”。比如，在李陽離婚財產分割案中，如果不通過“以人查房”，無人知道李陽有多少套房，李陽那位洋太太的合法權益能得到保障嗎？再比如，對於那些不守信用的“老賴”們，我們還能談法制和隱私權嗎？因此，權利人和利害關系人（包括直系親屬和法院等）有權“以人查房”。
??不動產統一登記系統是以房子屬性為標尺建立的，“以房查人”是題中之義。但是，未來不動產登記信息系統在實際應用中，不排除“以人查房”，當然，“依法”是前提，不能隨意查別人的房子。
??2015年樓市的第一個懸念
??不動產統一登記一旦實現，意味著反腐將不再依賴舉——房產稅這隻靴子也就真正落地瞭。
??2014年12月召開的中央經濟工作會議，將“穩定經濟增長”作為2015年經濟工作的首要任務。因此，2015年的樓市政策將繼續延續“去庫存”、“促消費”的基調。目前，在房貸新政、降息、地方刺激、流動性寬松等一系列政策的作用下，盡管2014年10月以來，樓市開始回暖，重點城市成交回升、房價止跌，但從全國來看，由於庫存太大，“剛需”為主難以消化，政策刺激的效應不明顯。因此，2015年，重點城市將溫和回暖，全國樓市將持續疲軟。
??《條例》發佈對樓市的第一個影響，就是“反腐高壓”和房產稅來臨帶來的“拋盤”預期。一方面，這會減少市場有效需求規模，而投資需求、部分剛性需求會選擇觀望；另一方面，可能會增加二手住房供應、加重去庫存壓力。
??筆者認為，從長遠來看，不動產統一登記能夠摸清房產“底數”，未來住房如何供應、住房政策、城市規劃如何制定，就更加“靠譜”瞭。另外，住房作為老百姓最大宗財產，掌握居民財產情況，無論是社會保障政策、稅收政策的制定和執行，也就更加有章可循瞭。更為重要的是，不動產擁有者、交易雙方的合法權益也就能夠得到保障，市場經濟才能正常運轉。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-10/09345959492199401188536.shtml
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