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??盈石報告指出，成都、重慶、南京、武漢、長沙等城市未來商業物業供應量較高，進入這些城市的商業地產市場應慎重，避免大供應量沖擊。“上海附近一個城市的工業園區，正在蓋一個高700米的CBD中心，除瞭蚊子和老鼠，還有誰要去？全國都在建CBD，但是整個城市規劃裡商業和住宅的比例怎麼樣是合理的？人口和住宅的比例怎麼樣是合理的？有幾個城市認認真真去研究這個事情瞭？“新鴻基發展(中國)有限公司董事總經理鄧維聰說。“過去幾年，許多城市都出現商業用地供應的指標拉升。”蔣鵬指出，政府是遊戲規則制定者，開發商是參與者，前者規劃導向固然有責任。但大規模供應土地時，開發商多忽略瞭市場容量有頂的常識，過於樂觀地看好市場，缺乏風險預判能力。
??購物中心的招商成為瞭買方市場。沈陽某知名購物中心工作的人士講述，當地很多購物中心是空鋪死鋪。公司隻有組合多個城市項目談判一個連鎖品牌商傢，才能爭取到更大的話語權。否則，品牌商傢會要求大幅免租金和補貼等。
??2010年9月，時任四川省委書記劉奇葆提出天府新區規劃。當年，成都市政府由青羊區遷至南部的高新區。2011年，國務院批復《成渝經濟區區域規劃》，明確提到建設天府新區。總面積1578平方公裡的天府新區涉及3市7縣，成都市占1293平方公裡，主要集中在南部。2014年10月，天府新區的審批獲得國務院通過。
??怪胎的一幕是，不少寫字樓已變相改成SOHO狀態的公寓形式出售，“增加居住功能，實際就是為瞭能快速銷售回款，”曾睿說，“金融體系對商業地產保持高度警惕，這種時候，拼的是開發商和銀行關系。”“絕大多數企業，日子過得很艱難。絕大多數，不是少部分。”NAI新巢地產成都公司總經理蔣鵬強調。
??經濟觀察報瞭解到，重慶市房地產商會此前曾致函市政府，提出調整土地供應結構、取消商業物業硬性指標、允許房企取消部分未開工酒店建設等十餘條建議。
??世邦魏理仕報告稱，去年4月全球在建購物中心面積3900萬平方米，中國占一半以上。成都購物中心在建面積320萬平方米，全球城市排名第二。
??上述成都主管商業的官員透露，成都已在商業土地供應上主動調控，產業立城，除瞭吸引大企業進駐，還會推出自主創業扶持計劃，“房地產增加政府收入，政府反過來建設基礎設施，這種模式走不下去瞭。這一輪調整，將會是深度的。”
??近日記者走訪成都部分購物中心，富力天匯、凱德天府、奧克斯廣場、蘇寧廣場、九方購物中心等多項目有商鋪空置。南延線附近的奧克斯廣場，部分區域數空鋪相連；成都核心區的富力天匯，部分樓層近半數空置，不少商鋪大門緊鎖。
??2月3日，成都市高新區。望著窗外鱗次櫛比的商業項目，文鞅吐出來一個字，“熬。”
??熱潮
??大悅城地產進行過詳細市調，發現成都確實是個典型消費型城市。成都居民會拿50%的收入用做消費。豪車、私傢車保有量全國第三，LV、卡地亞消費全國第三。化妝品消費裡，雅詩蘭黛、迪奧單櫃坪效全國第一。國際奢侈品牌入駐量內地第三。
??過去十年，在城鎮化大旗下，商業地產歷經野蠻生長。但是行政主導的造城運動，常常與人的城市化並不匹配，這種矛盾從住宅已經蔓延到瞭商業。在經濟下行和電商沖擊的背景下，二三線城市的商業供應風險正不斷顯露。
??近日，他在重慶兩會上公開警示：商業地產過剩風險應該被各界所重視。盡管他的政府班子擁有出色的經濟治理能力，但這一次公開發言，是在一次民間建言之後。
??就在天府新區熱炒的2011年，全國住宅嚴格限購，土地市場低迷，房企把商業當作轉型方向。當年，成都商業用地成交量同比增長33.57%。成都民間機構數據顯示，成都土地供應4935畝，商業用地占30%，商業兼住宅用地(商業占大比重)達到27%。到2014年底，成都533萬平方米寫字樓存量，天府新區占46.8%。
??以新區中的，南部成都金融總部商務區為例，多是高密度超高建築和商業，但配套產業卻未跟上，消化最少要五年。
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??化解
??“重慶比我們好不瞭多少。”一傢全國排行前五名的房企，其成都負責人曾睿感慨道，早年售罄的某優質寫字樓項目，如今隻要有人願交物業管理費，業主就不收租金免費讓前者入駐辦公。
??重慶市市長黃奇帆被譽為當下最懂經濟的省部級官員之一。
??成都商業地產的開發熱潮，從2008年大規模來襲。“當年4萬億經濟刺激，全國商業地產熱度上升。”一位成都當地主管商業的官員透露，四川又發生地震，國傢大力支持災後重建，需要吸引大量資金和項目。
??要養熟一傢購物中心，除瞭拼運營，更要拼輸血能力。
??“正是因為成都濃厚的消費氛圍，當地人也很喜歡買商鋪，熱潮初期，很多商鋪一出來，一夜之間就被搶光瞭，很多初進企業都信心滿滿。“一位在當地考察瞭數年的開發商老總說。
??過剩
??“高速地產開發中，出現增量和消化量不對等，沈陽、重慶都有，表象是商業地產空置率偏高。”一位成都市主管商業的官員直言，商業地產正進入到深度調整階段。
??商業地產過剩，背後更深層次的問題在於——產業聚集、經濟發展和城市建設速度如何平衡。
??不但華潤、萬達等內地房企蜂擁而至，一向審慎的外資企業亦紛至沓來。九龍倉、恒隆、太古等雲集成都，“這種密集程度，全國沒第二個。”成都大悅城總經理田維龍說，成都在西部屬核心城市，還能輻射到雲貴贛青寧等地。
??然而從去年開始，成都部分銀行便對寫字樓市場停止按揭貸款。最近又曝出招商銀行對除底商外的商業地產暫停貸款。而未來三年，成都還將有寫字樓398萬平方米，零售商業358萬平方米供應放量，停貸消息無異於雪上加霜。
??同策咨詢研究部對35個大中城市商業地產供需情況監測顯示，成都、重慶、沈陽、杭州、長沙等19個城市商業地產過剩。盈石集團研究中心數據則指出，二線城市面臨供給壓力，成都、武漢、南京排名前三。
??離成渝兩座西南大城市數千公裡外的沈陽，大量購物中心常見空鋪、死鋪，已經延續瞭好幾年，但是沈陽的教訓似乎沒有被其他大部分二三線城市汲取。
??多位地產人形容，當地商業總量頗為“恐怖”：購物中心破百，南延線有近60個。世邦魏理仕數據顯示，成都寫字樓現存量533萬平方米，空置率36%。零售商業去年新增近百萬平米，未來三年預計供應358萬平方米。
??文鞅說，很多房企融資成本超過10%，三分之二都在虧本經營，難熬下去。而當初集團給自己制定的3年實現較高收益的任務，也無奈通過申請延長時限，“大環境如此，真沒辦法”。
??新鴻基發展(中國)有限公司董事總經理鄧維聰此前在接受本報采訪時表示，二三線城市大搞CBD，想要稅收就業，但是不認真研究供求關系，沒有經濟支撐，造出來的東西隻能養老鼠，是浪費土地。
??“不少公司將辦公用品都搬進購物中心。”曾睿解釋，商鋪空太多不好看，好死不如賴活，死掉瞭就血本無歸。
商業地產熱潮退去裸泳者正在品嘗苦澀
??“從理論上，隨著經濟的發展，超前建設的商業物業是可以被逐漸消化的，所以表面上看商業過剩不像住宅那麼可怕，誰都幻想能比人傢有更好的吸引人氣的辦法，它就變成瞭一個溫水煮青蛙的過程。對資金成本普遍很高的內地房企而言，根本等不起。”一位全國排名靠前的商業企業高管說。
??從政府的層面，能持續貢獻稅收的商業用地，吸引力不比住宅用地的誘惑小。文鞅說，其一位重慶商業地產商朋友，每年都給政府貢獻稅收2億元以上。公司的商業項目每年也能上繳1億元的稅，好的項目貢獻更大。“成都的土地推售過程中，住宅和商業占比基本是硬性規定。”一位知名商業地產開發商項目負責人說，平均住宅項目裡都有10%-20%商業配比，房企不接受就沒地拿。此外，還有大量綜合體用地。
內容來自sina新聞
??城市規劃的大手筆，預期在於當地豐沛消費人流隨之遷徙，但其效果似乎被高估瞭。
??文鞅是國內一傢知名房企的成都商業總經理。內外壓力令他和麾下團隊感覺壓力如山。在公司內部，更將項目總經理稱為“熬總”，盼著早日熬過難關。
??壓力還在加大。未來三年，預計成都市將供應寫字樓398萬平方米，天府新區占65.4%，零售商業供應358萬平方米，天府新區有132萬平方米之多。“商業供給速度超過消化速度，新區建設之後居住人口和產業卻跟不上。做商業地產開發的會吃不飽。”文鞅說，新城裡即便是好的購物中心，也隻有午飯時才有人氣，晚上隨著大量新城裡的員工返回舊城，商場裡就變得空蕩蕩。
??成都之困，亦是全國之困。
??同策咨詢研究部把人均商業面積超過1.5平方米，看作商業地產供求均衡的標準線。在其監測的35個大中城市中，銀川、呼和浩特、沈陽人均商業面積已在4平方米以上。重慶、杭州、長沙、成都等16個城市，人均商業面積遠超過1.5平方米。
??2014年盈石集團研究中心跟蹤的20大城市商業物業存量超過7600萬平方米，二線城市占72.8%，較年初增加5個百分點。在去總體量850萬平方米的新開業購物中心中，近九成是來自二線城市。
??上述成都官員說，高速地產開發碰到經濟形勢下行。電子商務對商業地產沖擊巨大，很多人不願去商場購物，創業團隊也不需要去寫字樓。傳統發展模式需要改變，商業地產正步入深度調整期。
??“熬”
??文鞅有時會懷念幾年前，商場開業一兩年就能做火。如今取得昔日成果越來越難，要做更多互動體驗，這也對資金構成挑戰。自傢融資成本6%-7%，僅能做到不虧。
??知情人士透露，重慶市房地產商會此前曾給重慶市政府寫意見書，提出政府統一控制一級市場新增土地供應；調整土地供應結構，取消商業物業的硬性指標，取消或降低商業項目綠地率和建築密度等規劃指標要求，允許房地產企業取消部分未開工酒店的建設等十餘條建議，以控制商業總體體量，防止出現區域性過剩風險。
??1月20日，重慶兩會期間，黃奇帆表示要把握好在房地產領域六個方面的供求關系，防止產能過剩帶來的重大風險。黃奇帆指出，每1萬城市人口配置1平方公裡建設用地，就足夠瞭；商業物業1平方米商鋪要匹配2萬元零售額，否則沒錢賺；寫字樓供求體量2萬元GDP每平方米。黃明確，重慶市今後不再將五星級酒店作為招商引資項目。
??去年年初，蘇州市出臺商業地產“限售”和禁止“售後包租”政策，甚至規定在一定時間內不再出讓商業綜合性用地；同年6月，杭州也對商業綜合體佈局的問題區域進行差別化調整，部分區域嚴格控制新增大型商業綜合體開發。
??文鞅所在的成都市亦有動作。上述成都當地官員對本報記者表示，政府對土地供應不應簡單跟著市場走，要自主性控制調節，持續放量。去年由開發商、企業業主組成的成都市樓宇經濟促進會，正在商業地產中的招商招租和市場拓展等方面抱團決策，減少地產資源浪費。“現在要以產業立城，城市建設和空間配置隻是一種手段。到目前為止，世界500強企業成都已引進260餘個，信貸利率最低二胎年息除瞭引進來，我們還將在近期推出針對自主創業的扶持計劃。”上述成都官員說。
??但亦有房企未看到風險，躍躍欲試打算進入成都。一傢排名前20強的上海房企對本報表示，正在積極尋覓進入成都，尤其是操盤商業地產的機會。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-15/08215972519946964743024.shtml
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