黃曜宇

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??物管公司是否會亂漲停車費、開發商私賣車位怎麼辦等成為業主關苗栗竹南農地貸款註焦點

??關註服務價格放開·停車收費

??

1問

??住宅停車位漲價是否要經業主同意?

??住宅停車費上漲是否要經業主同意?省人大常委會立法咨詢專傢李緒進表示,具體到不同的小區、不同的產權車位,要求是不同的。他介紹說,按照廣州目前的規定,如果是小區道路、小區綠地等建設的停車場,屬於公共產權車位,這一部分的停車費是要經過雙過半(人數過半、面積過半)業主的同意,才能調價的;而如果是有已經分散產權以及產權在開發商所有的,則定價權歸產權人所有,但不能強迫交易。針對後者,車主租用時主要通過簽訂正規的合同來保護自身權益,避免亂漲價。

??2問

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??如何阻止小區公共產權車位漲價?

??李緒進說:“對於小區公共產權車位,物管公司其實隻是業主聘請的‘大管傢’。它可以提出漲價的要求,但必須由業委會負責組織召開業主大會,經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意才行,即‘雙過半’。”

??3問

??漲停車場管理費是否要經業主同意?

??對此,廣州市停車場協會常務副會長潘國璠表示,停車場管理費不同於停車費和月保,目前一類地區為150元(最高限價500元的30%),應由業主和物管協商決定是否調價。“我認為,和私有產權按市場定價不同,停車場管理費是交給物管公司管理的,如果‘黑市價’租金為2000元,30%則為600元,這顯然不合理。建議小區統一合理收費,不要隨意調整。”

??4問

??業委會能否維權?未成立的咋辦?

??對此問題,李緒進表示,一般來說,調價類的“雙過半的投票”和重大事項“2/3業主投票”是由業委會負責組織召開業主大會,組織業主投票。“成立業委會的其中一個重要目的,就是業主維權。至於未成立業委會的,按規定也要有‘雙過半’和‘2/3業主’的業主同意才可以調整停車費、物業費和改變建築物用途。”

??5問

??漲價後增收部分歸誰?如何監管?

??對此,專傢和律師一致認為,漲價後增收部分歸產權人所有。如果是業主共有產權的,則歸全體業主所有。潘國璠表示,目前很多小區,實際上將停車費用來抵消一部分物管成本,保持較低的物業管理費。”不過,記者也曾接到不少業主投訴,目前物管收支不透明,停車費收瞭多少、抵消瞭多少物管費,業主根本搞不清楚。

??6問

??管理“真空期”能否保證明碼標價?

??前日,某媒體獨傢披露瞭《廣州有2500傢停車場證照不齊,黑停車紛紛湧現》的情況,由於新的《停車場管理辦法》“難產”,管理“真空”,其中相當部分沒有拿到新的價格牌明碼標價。而國傢發改委放開住宅停車服務費時,明確必須明碼標價。對於這個問題,潘國璠表示,“放開價格”不等於“政府不用管”。“到時候連價格牌都沒有,又如何保證做到明碼標價?所以,停車場主管部門和‘事前備案制’,都應盡快解決。”

??7問

??深圳擬“住宅配建停車位歸業主共有”,可否借鑒?

??2014年2月,深圳提出配建部分的規劃停車位歸住宅小區全體業主所有,配建以外的規劃車位屬開發商所有的立法思路,有深圳市人大代表認為,因為地下停車場的成本已納入整體建築成本,所以大部分停車位應歸業主共有。廣州能借鑒這一做法嗎?記者昨日就此采訪瞭法律專傢、律師和停車場協會負責人。

??對此,李緒進表示,深圳這一思路,其實有違物權法之規定:建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。他說:“這裡其實很明確瞭,當事人是指開發商和業主,解決方式主要是出售、附贈、出租三種。產權未分散前歸開發商所有。”

??而潘國璠則表示,雖然停車場建設成本可能算入瞭整體建築成本,但實際並沒有分攤面積給業主。“按業內常用算法,一個車位(加車道)的平均面積為30-33平方米。如果這一面積算入公攤,那肯定是要歸共有產權,但是否每個業主都想要自傢房子多算33平方米的公攤面積呢?而且一般來說,樓盤開賣時,車位單價是沒有房價高的。”

??而廣東宏安信律師事務所律師曾凡星則表示,廣州住宅停車場目前適用的三個法律條款,都是明確瞭室內地下停車場,原則上屬開發商的。“一般是大確權,一開始將所有地下停車場的產權確權給開發商,然後再由其通過出售、附贈的方式,轉移產權。深圳這一立法思路,我認為不但有違物權法,而且不利於市場化。具體到車位出租、出售、養護時,業委會的權利就太大瞭,也難監管,還不如誰買下誰說瞭算更好。”

??延伸閱讀

??內街內巷停車位不能亂漲價

??國傢發改委日前發文要放開住宅停車場,那商業停車場、咪表還有內街內巷呢?他們是否也要放開?

??對此,潘國璠表示,商業停車場和咪表及內街內巷的產權不同,所以他們的放開程度也大不一樣。“有產權的車位,整體趨勢必然是走市場化道路,逐步放開。”

??而咪表和內街內巷的停車場,潘國璠認為,它們屬於公共產權,必須由政府嚴格管理。“咪表是不能也不應放開的,是市政府調價市場和交通的一種手段;內街內巷也一樣,政府要管起來。我認為這兩種泊位,管理公司的利潤率在6%-8%是比較合理的。”

??李緒進則表示,在目前新的停車場管理辦法未出臺之前,占用公共資源的內街內巷,絕不能和部分亂漲價的住宅停車場那樣趁機搏懵。“政府完全可以通過限制內街內巷的價格,來間接調控部分住宅停車費價格,讓市場價格更合理”。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-06/06325957996781261602838.shtml

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